Un bien immobilier à Knokke-Heist est non seulement un régal pour l'œil, mais aussi un investissement intéressant. Mais qu'en est-il si vous le vendez ? Autant y penser, car la plus-value que vous réaliserez peut avoir des conséquences fiscales. La vente de biens immobiliers bâtis fait, en effet, l'objet d'un impôt de 16,5 % sur la plus-value réalisée, toujours majoré des taxes communales.
Comment la plus-value est-elle calculée ?
L'impôt sur les plus-values se fonde sur différents aspects pour déterminer la différence entre le prix d'achat et le prix de vente.
Le prix de vente est diminué des frais engagés pour vendre le bien (honoraires du courtier, frais de publicité, etc.).
Le prix d'achat est diminué de l'indemnité que vous avez reçue pour d'éventuels dommages au bien.
Le prix d'achat est majoré : d'un forfait de 25 % pour frais sur le prix d'achat. Si les frais de notaire réels s'élèvent à plus de 25 %, on utilise ce montant effectif dans le calcul ; 5 % du prix d'achat par année écoulée depuis l'achat.
Les coûts des travaux effectués pour lesquels une facture est disponible peuvent également être imputés.
En tant que vendeur, vous devez indiquer la plus-value dans votre déclaration d'impôt de l'année au cours de laquelle vous l'avez obtenue.
Exemple de calcul
Bert a acheté une maison le 2 mai 2022 pour 750 000 €. Il l'a rénovée pour 150 000 euros, mais décide finalement de la vendre. Il fait appel à Immo Bis et nous trouvons un acheteur qui paie 1 275 000 €. L'acte notarié de vente est signé le 3 juin 2024, donc dans les cinq ans. La plus-value réalisée est, de ce fait, taxée au taux de 16,5 %, à majorer des centimes communaux.
Calcul :
1.275.000 (prix de vente)
- 750.000 (prix d'achat)
- 187.500 (forfait de 25 % pour frais)
- 93.750 (deux fois 5 % d'augmentation)
- 150.000 (travaux de rénovation effectués)
- 46.000 (commission de l'agent)
= 47.750 € de plus-value imposable.
L'habitation familiale : une exception
Vous vendez l'habitation familiale ? Dans ce cas, vous pouvez être exonéré de l'impôt sur les plus-values à condition d'avoir occupé le logement pendant au moins 12 mois, dont au moins six mois sans interruption, au cours de l'année qui précède la vente.
Qu'en est-il des biens d'investissement et des biens hérités ?
Une exonération peut également être accordée pour les biens d'investissement. Pour en bénéficier, vous devez être propriétaire du bien depuis plus de cinq ans. Les dates de l'acte authentique d'achat et de vente font foi. Si vous cédez le bien plus tôt, vous êtes redevable de 16,5 % sur la plus-value réalisée lors de la vente.
Les biens immobiliers hérités font aussi l'objet d'une exonération. Mais attention ! Si vous vendez le bien dans les deux ans qui suivent le décès à un prix supérieur à la valeur déclarée dans la succession, vous devrez payer un surcroît de droits de succession.
Règles pour les terrains
Les terrains sont également soumis à l'impôt sur les plus-values. Un taux de 33 % s'applique si vous vendez le terrain dans les cinq ans qui suivent l'achat. Si vous vendez entre la cinquième et la huitième année après l'achat, vous payez 16,5 %. Ce montant est majoré de l'impôt communal dans les deux cas.
Tenez donc bien compte de ces différents points si vous souhaitez vendre un bien immobilier. Vous n'aurez ainsi aucune surprise et pourrez limiter l'impôt dû sur la plus-value.
Bronnen: notaris.be, financien.belgium.be
