Vastgoed in Knokke-Heist is niet alleen een lust voor het oog, het vormt ook een interessante investering. Maar wat als u dit onroerend goed verkoopt? Iets om even bij stil te staan, want de gerealiseerde meerwaarde kan fiscale implicaties met zich meebrengen. Bij de verkoop van bebouwde onroerende goederen bedraagt de meerwaardebelasting standaard 16,5% op de gerealiseerde winst, steeds te verhogen met de gemeentebelasting.
Hoe wordt de meerwaarde berekend?
De meerwaardebelasting brengt verschillende aspecten in kaart om het verschil tussen aan- en verkoopprijs te bepalen.
De verkoopprijs wordt verminderd met de verkoopkosten (ereloon makelaar, advertentiekosten, ...).
De aankoopprijs wordt verlaagd met vergoedingen die u kreeg voor eventuele schade aan de woning.
De aankoopprijs wordt verhoogd met: een forfait van 25% kosten op de aankoopprijs. Bedroegen de werkelijke notariskosten meer dan 25%? Dan wordt het effectieve bedrag gebruikt.
5% boven op de aankoopprijs per jaar dat verlopen is sinds de aankoop.
Kosten van uitgevoerde werken waarvan een factuur beschikbaar is, mogen ook in rekening worden gebracht.
Als verkoper moet u de meerwaarde opnemen in de belastingaangifte van het jaar waarin u de meerwaarde hebt verkregen.
Voorbeeldberekening
Bert kocht op 2 mei 2022 een woning voor € 750.000. Hij renoveerde de woning voor € 150.000, maar beslist uiteindelijk om de woning toch te verkopen. Hij neemt immo BiS onder de arm en we vinden een koper aan € 1.275.000. De notariële verkoopakte werd verleden op 3 juni 2024, dus binnen de vijf jaar. Daardoor zal de gerealiseerde meerwaarde belast worden aan een tarief van 16,5%, te verhogen met de gemeentelijke opcentiemen.
Berekening:
1.275.000 (verkoopprijs)
- 750.000 (aankoopprijs)
- 187.500 (25% kostenforfait op aankoop)
- 93.750 (tweemaal 5% op 750k + 187,5k)
- 150.000 (uitgevoerde renovatiewerken)
- 46.000 (commissie makelaar)
= € 47.750 belastbare meerwaarde
Gezinswoning als uitzondering
Verkoopt u de gezinswoning? Dan kan u vrijgesteld worden van meerwaardebelasting op voorwaarde dat u de woning minimaal twaalf maanden heeft bewoond, waarvan ten minste zes maanden onafgebroken, in het jaar voorafgaand aan de verkoop.
Wat met investerings- en erfenisvastgoed?
Bij investeringsvastgoed kan ook een vrijstelling worden toegekend. Daarvoor moet u het onroerend goed langer dan vijf jaar in uw bezit hebben gehad. De data van de authentieke aankoop- en verkoopakte dienen als bewijs.
Verkoopt u vroeger? Dan betaalt u wel 16,5% op de gerealiseerde winst bij verkoop. Erfenisvastgoed geniet eveneens van een vrijstelling. Maar let op: verkoopt u het vastgoed binnen de twee jaar na het overlijden tegen een hogere prijs dan de aangegeven waarde in de nalatenschap? Dan bent u extra successierechten verschuldigd.
Regels voor gronden
Ook op gronden is de meerwaardebelasting van toepassing. Wanneer u de grond verkoopt binnen de vijf jaar na aankoop, geldt een belastingtarief van 33%. Verkoopt u tussen het vijfde en achtste jaar na aankoop? Dan betaalt u 16,5%. In beide gevallen komt de gemeentebelasting er nog bij.
Wie vastgoed wil verkopen, houdt best rekening met deze punten. Zo komt u niet voor verrassingen te staan en kunt u de verschuldigde meerwaardebelasting beperkt houden.
Bronnen: notaris.be, financien.belgium.be
